Предложение сократилось до минимума, но цены продолжают расти. Эксперты объяснили почему

18 февраля 2026 в 1771415940
Нина Аттеза / «Зеркало»

Рынок недвижимости Минска оказался в состоянии устойчивого дефицита: даже традиционно спокойный январь не привел к снижению цен. Причина в том, что количество предложений сокращается быстрее, чем падает спрос, пишет prometr.by.

Январь 2026 года оказался самым спокойным месяцем на рынке жилья Минска с начала 2022-го. На вторичном рынке было заключено всего 800 сделок купли-продажи - это на 28% меньше, чем в декабре 2025 года, и на 12% меньше, чем в январе прошлого года. Доля новостроек от застройщиков составила лишь 6% от общего числа сделок. При этом, несмотря на снижение спроса, средние цены выросли на 2%. Объем предложения сократился до 5 тысяч объектов при условной рыночной норме в 7 тысяч. Почти треть сделок - 28% - прошла с использованием ипотечных кредитов.

В январе на рынке жилья Минска сложилась парадоксальная ситуация: спрос заметно снизился, а цены продолжили расти. Для обычных покупателей это выглядит странно, но эксперты считают, что это признак более глубоких изменений на рынке.

Во-первых, январь традиционно считается «тихим» месяцем, но падение числа сделок на 28% по сравнению с декабрем связано не только с праздниками. Осенью 2025 года рынок поддерживал отложенный спрос: многие покупатели долго ждали подходящего момента и копили деньги, но в декабре решили, что цены уже не снизятся, и вышли на сделки. В результате январь оказался без этого дополнительного спроса.

Во-вторых, ипотека при ставках 16,5−18% перестала стимулировать рынок, но все еще помогает ему удерживаться. То, что 28% сделок прошли с привлечением кредитов, говорит не об ажиотаже, а о том, что многим покупателям без заемных средств купить жилье было бы невозможно. Эксперты отмечают, что для минского рынка критической считается ставка около 18%: выше этого уровня ипотека становится слишком тяжелой нагрузкой. Однако люди все равно берут кредиты, потому что боятся дальнейшего роста цен.

В-третьих, дефицит предложений становится хроническим: на рынке всего около 5000 объектов вместо условной нормы в 7000. Это уже не временное снижение, а новая реальность - рынок не успевает пополняться ликвидными квартирами.

«Мы привыкли считать, что рынок регулируется спросом. Сегодня Минск - уникальный пример рынка, регулируемого дефицитом предложения. Цены растут не потому, что много желающих купить, а потому что нечего продавать тем, кто готов купить. Это принципиально иная модель, и она требует иных стратегий», - указывают эксперты.

Они считают, что стратегия «посижу в деньгах, куплю подешевле» на минском рынке больше не работает. Дефицит предложения не рассосется сам собой.